פרויקטים בראשון לציון: מתחם הראשונים והמטרו שמשרטטים מחדש את מפת ההשקעות בעיר
ראשון לציון היא העיר הרביעית בגודלה בישראל, אבל במשך שנים היא נתפסה בעיקר כפרבר של תל אביב. זה משתנה. שילוב של תוכניות פיתוח גדולות, קו המטרו המתוכנן ומחסור בקרקע במרכז גוש דן הופך את העיר ליעד השקעה בפני עצמו
ראשון לציון היא העיר הרביעית בגודלה בישראל, אבל במשך שנים היא נתפסה בעיקר כפרבר של תל אביב. זה משתנה. שילוב של תוכניות פיתוח גדולות, קו המטרו המתוכנן ומחסור בקרקע במרכז גוש דן הופך את העיר ליעד השקעה בפני עצמו. מי שבוחן פרויקטים בראשון לציון מגלה עיר שמשרטטת מחדש את המרכז שלה, ומתחם הראשונים הוא אחד המקומות שבהם זה קורה.
הכתבה הזו מסבירה מה מתוכנן במתחם, איך המטרו משנה את הערך של האזור, ומה חשוב לבדוק לפני שמשקיעים בקרקע בעיר.
מתחם הראשונים: ממרכז מסחרי למרכז עירוני
מתחם הראשונים נמצא במערב ראשון לציון, באזור שמזוהה עם קניון הראשונים ועם מוסדות הציבור והתרבות של העיר. במשך שנים האזור תפקד בעיקר כמרכז מסחרי, אבל התוכניות שמקודמות בו מייעדות אותו לרובע עירוני מלא: מגורים בבנייה רוויה, תעסוקה, מסחר ושטחים ציבוריים, כל זה סביב צירי תחבורה ציבורית.
המודל הזה, שנקרא בעגה התכנונית פיתוח מוטה תחבורה, הוא בדיוק מה שהמדינה מקדמת בשנים האחרונות בערי גוש דן. במקום שכונות שינה שתלויות ברכב, בונים מרכזים צפופים שבהם אפשר לגור, לעבוד ולבלות במרחק הליכה מתחנה.
איך המטרו משנה את מפת העיר
רשת המטרו של גוש דן, שקוויה מתוכננים לחצות גם את ראשון לציון, היא פרויקט התשתית הגדול בתולדות ישראל. הניסיון מערים בעולם מלמד שערך הנדל"ן סביב תחנות מטרו עולה עוד לפני שהקו נפתח, כבר בשלב שבו התוואי מתפרסם והתוכניות סביב התחנות מאושרות.
עבור ראשון לציון המשמעות היא שהאזורים שסביב התחנות המתוכננות, ובהם מתחם הראשונים, הופכים לעתודות הפיתוח החשובות ביותר בעיר. משקיעים שמחזיקים בזכויות בקרקע באזורים האלה מסתכלים על עשור קדימה, ורואים עיר שהמרכז שלה נמצא במרחק דקות מתל אביב.
למה ראשון לציון ולא רק תל אביב
התשובה היא פער המחירים. דירה בראשון לציון עדיין זולה משמעותית מדירה מקבילה בתל אביב או ברמת גן, בזמן שזמן הנסיעה בין הערים הולך ומתקצר. הפער הזה מושך לעיר זוגות צעירים ומשפחות, ומייצר ביקוש יציב למגורים. ביקוש כזה הוא מה שמחזיק את ערך הקרקע גם בתקופות שהשוק כולו מאט.
בנוסף, ראשון לציון היא עיר עם עתודות קרקע שעדיין לא מוצו, בעיקר במערב ובדרום. זה נדיר בגוש דן, ובדיוק זה מה שהופך אותה למעניינת.
מה בודקים לפני שמשקיעים בקרקע בראשון
השאלות הן אותן שאלות שחלות על כל השקעה בקרקע: האם הקרקע פרטית ורשומה בטאבו, מה הסטטוס התכנוני המדויק של החלקה, אילו עלויות עתידיות צפויות, ומה מבנה העסקה. בעיר עם כמה תוכניות גדולות במקביל חשוב במיוחד להבין באיזו תוכנית החלקה נכללת ובאיזה שלב היא נמצאת.
חברות שמתמחות בשיווק קרקעות למכירה בערי המרכז מציגות לרוכש את המסמכים התכנוניים ומלוות את הרישום. זו הדרך להבטיח שההשקעה נשענת על תוכנית אמיתית ולא על שמועות.
לסיכום
מתחם הראשונים והמטרו הם שני הצדדים של אותו סיפור: ראשון לציון הופכת מפרבר לעיר מרכזית. מי שנכנס לשוק הקרקעות בעיר בשלב הזה, עם בדיקה קפדנית וציפיות ריאליות ללוחות זמנים, מחזיק בנכס שהערך שלו צומח יחד עם העיר.
ראוי להוסיף שהשקעה בקרקע בעיר ותיקה כמו ראשון לציון שונה מהשקעה בשטח חקלאי בפריפריה. כאן הביקוש כבר קיים, התשתיות כבר בנויות, והשאלה היא רק מתי ואיך ייבנה השטח. זה מקטין את הסיכון, אבל גם אומר שהמחירים משקפים חלק מהפוטנציאל. ההזדמנות האמיתית נמצאת בזיהוי החלקות שהתוכניות עדיין לא הגיעו אליהן, אבל שנמצאות בתוואי הברור של התפתחות העיר.
מי שרוצה להתחיל מומלץ שיבקש לראות את תוכנית המתאר של העיר, יזהה את אזורי הפיתוח המסומנים בה, וישווה אותם למיקום החלקות שמוצעות לו. ההתאמה בין השניים היא הבדיקה החשובה ביותר לפני כל החלטה.
